调查｜产权复杂+付费抵触，物业服务进老旧小区如何破冰？

日前，《2025年(nián)北京市住房发展年度计划》发布。在(zài)2025年，北京市将实施500个老旧小区(xiǎoqū)综合整治，并推动物业服务覆盖300个老旧小区。

在此前的(de)老旧小区改造中，“完善(wánshàn)物业管理工作”也多次被提及(tíjí)。那么，已经完成改造的老旧小区，物业是什么样？引进物业顺利吗？难点在哪？

想省钱(shěngqián)？引入“经济适用”小院物业

长椿街西社区8、9号楼，自成(zìchéng)一个(yígè)小院，据公开报道，这里属于无物业老旧小区。

记者到访时，发现(fāxiàn)院门上有两行大字“北京城建集团银地物业(wùyè)公司长椿街管理小区”。居民说：“有物业，就是不在这儿办公，有什么事给(gěi)他们打电话。”

小院内的公示牌和单元门上(ménshàng)，还出现了另两家物业公司的名字，并且留有两个不同的电话。查询得知(dézhī)，两家公司存在从属关系。记者拨打了其中一个电话，对方称已不在该(gāi)小区服务。拨打另一个电话，对方称还在该小区服务，有问题可以报修，“公区维护目前没有收物业费，自有(zìyǒu)部分如果需要维修(wéixiū)，我们这边有明码标价。”

小院整体环境尚可，与周边其他开放(kāifàng)小区相比，自成一体(zìchéngyītǐ)，整洁不(bù)少。居民告诉记者，小院邻里(línlǐ)原先都是一个单位的。“物业有，但是和商品房小区不一样，不收费，服务属于‘经济适用(shìyòng)型’。”居民们对物业服务要求也不高，保持基本卫生即可。“绿化？本身院里也没什么绿化。”

居民介绍，小区(xiǎoqū)属于非经移交项目(xiàngmù)——国企改革中剥离非经营性资产的重要举措。北京市非经资产移交工作采取(cǎiqǔ)产权单位和政府双向补贴，每平方米能拿到补贴350元。

小院在2016年进行了外墙等硬件改造，为改善服务水平，又成立(chénglì)了居民自治委员会。《长西社区8、9号楼居民自治公约》《长西社区8、9号楼自治委员会工作职责》等也(yě)被张贴在小院各个(gègè)角落。

居民说：“有什么问题(wèntí)、矛盾，可以(kěyǐ)通过自治委员会解决。本身也都是一个单位的同事，好商量。”

记者发现，在历年的北京市老旧(lǎojiù)小区(xiǎoqū)综合整治(zhěngzhì)工作方案中，都会提到物业服务和管理。2023年的《北京市住房和城乡建设委员会关于在老旧小区改造中进一步(jìnyíbù)完善物业管理工作的意见》，提及市场化物业、业主自行服务、单位自管、街道社区应急服务等四种管理模式。

北京市(běijīngshì)很多老旧小区，产权构成复杂，改造之后的物业引入(yǐnrù)也涉及很多问题。其中最核心的问题有两个：一是居民普遍对(duì)物业服务没概念；二是对“付费购买服务”不习惯。

没概念(gàiniàn)？先免费服务让居民尝鲜

海淀区万寿路12号院是一个30多年的老旧(lǎojiù)小区，虽然只有3栋楼226户居民，却分属3个产权(chǎnquán)单位，且产权单位情况复杂(fùzá)。多年来，一直处于“失管”状态。

通州区玉桥街道葛布店北里小区（以下简称(jiǎnchēng)“葛北小区”），建成于20世纪90年代，是典型的房改房(fánggǎifáng)老旧小区。葛北社区书记付晓雷坦言，老旧小区居民(jūmín)已经习惯于产权单位、社区街道托底，对物业服务没有(yǒu)概念，甚至没有期待。有居民认为，物业就是收钱，不干事。

这两个(liǎnggè)小区，分别在2017年和2019年迎来改造(gǎizào)，并借改造良机，成功引入物业服务。两个小区的做法异曲同工，都是邀请物业先(xiān)免费提供服务，让居民免费尝尝鲜。

2019年(nián)底，兴华(xīnghuá)物业和旧改施工单位(dānwèi)，同步进场葛北小区。兴华物业葛北项目(xiàngmù)主任周建军说，兴华物业属于通州区属国企，与小区产权单位，同属通州区房地产(fángdìchǎn)开发有限责任公司。“我们就想把这个小区当一个典型(diǎnxíng)来做。”从2019年底到2021年10月旧改竣工，兴华物业在葛北小区，免费服务了(le)近两年。这期间，居民们看见自行车停车棚翻新了、大门口保安上岗了、照明灯光更亮堂了，开始渐渐对物业服务有了概念。

“确实比(bǐ)以前强多(qiángduō)了。”遛弯的刘大爷，指着平整的路面说：“以前啊，一下雨就容易积水，都不知道(zhīdào)找谁处理。现在，知道找物业了。”

万寿路社区书记常洁介绍，为了维护旧改后的成果，让(ràng)小区(xiǎoqū)有人管起来，从2021年6月开始，万寿路12号院由属地政府聘请(pìnqǐng)银达物业对小区进行为期3年的免费(miǎnfèi)兜底服务，负责小区公共区域保洁、垃圾清运等基础工作。兜底服务期间，虽然精力有限，无法提供各类精细化服务，但银达物业也(yě)做(zuò)了一些让居民能“看得见”的工作。除了小区环境卫生改善之外，2023年，在社区的牵头支持下，物业接手了小区的停车管理工作，规范了小区内(qūnèi)多年的停车乱象。

但到2024年5月，兜底物业到期之后，小区(xiǎoqū)再次面临着“无人管”的困境。为了避免小区又“失管”，社区做了大量工作(gōngzuò)，包括申请经费，继续(jìxù)改善小区基础条件。同时，召开8次专题居民议事会，连续一周，由(yóu)社工3轮入户，挨家挨户(āijiāāihù)让居民参与投票，并由社区牵头，特意为此成立了物管会(wùguǎnhuì)。最终，通过合法合规的流程，有一半以上的居民同意由原来的银达物业继续进行服务，并授权物管会与物业签订试运行(shìyùnxíng)合同。

不习惯？用服务换(huàn)居民缴费意愿

2022年1月(yuè)(yuè)，兴华物业在葛北小区张贴收费通知，2022年起按83折优惠价（1元/平方米/月）收费；2024年起按照(ànzhào)合同约定开始足额（1.2元/平方米/月）收费。

但周建军知道，在常年没有物业(wùyè)的老旧小区，收物业费并不容易。“只能以服务(fúwù)带动收费意愿。”

付晓雷曾经遇到一个冒雨出门购置水龙头(shuǐlóngtóu)的居民(jūmín)，问(wèn)起来：“为什么不找物业？”居民回答：“嗐，这不没交物业费嘛。”付晓雷说：“两码事，该找物业找物业，服务满意了，回头把物业费补上(shàng)。”居民连连点头，找物业把水龙头安装妥当。

有家住一楼的阿姨找到周建军，反映窗台下的空调(kōngtiáo)护栏，被机动车撞了。“得，我给(gěi)您想办法去。”周建军去小区北侧的停车场，找到一根废弃的限位器(xiànwèiqì)，装在空调护栏前。阿姨很满意，周建军见缝插针：“您可该交物业费(wùyèfèi)了啊。”阿姨背着胸脯保证：“一分不会少(shǎo)。”没过多久，阿姨到物业补缴物业费。

2023年，小区第一次征收物业费。收费率大约50%。“如果单独小区自负盈亏，肯定不行。但是作为(zuòwéi)通州区的国企，有这个担当，从各个项目(xiàngmù)之间寻求平衡(pínghéng)。”周建军(jiànjūn)说，今年的物业费收费率预计能达到67%。

“想要居民接受一家物业，居民最看重的(de)，当然是物业做了什么。”常洁记得，一晚，万寿路12号院1号居民楼的供水管突然爆裂(bàoliè)。“1号楼(hàolóu)还没进行上下水改造，按理说，紧急抢修应该是产权单位的责任。但(dàn)居民打给物业之后，很快就有师傅(shīfù)上门给应急抢修了。”一系列工作，让小区居民30多年(duōnián)来，第一次尝到了“有人管”的“甜头”。

2024年10月至12月，银达物业(wùyè)入驻小区进行(jìnxíng)(jìnxíng)试运行(shìyùnxíng)，实行(shíxíng)的也是“先服务、后付费”模式。物业经理孔先生说，在试运行的第一个(dìyígè)月，物业就对小区进行了一次(yīcì)彻底的“开荒式清洁”，更换维护小区内照明等公共设施、进行应急抢修、严格门卫值守、制作分类停车证细化停车管理……一项项合同里规定的物业工作也逐步开展。物业的各项工作，居民看在了眼里。在之后的3个月内，居民物业费的收缴比例达到了50%。

现在(zài)的万寿路12号院，机动车(jīdòngchē)停放在规范施划的停车位中、小区(xiǎoqū)内道路平坦、居民楼内干净整洁、垃圾桶(lājītǒng)站有人随时清理……“现在我们小区可有人管了，小区面貌，那简直是焕然一新！”说起引进物业后小区里的各种变化，老住户侯先生赞不绝口。

2024年，玉桥街道开展物业管理(wùyèguǎnlǐ)“试验田”工作，在多层小区物业服务综合评定(píngdìng)中，葛北物业得分(défēn)第一。街道物业专班车冠宇说，葛北小区在街道赋能、社区支持(zhīchí)下，物业服务持续提升，稳定在较好水平，成为老旧小区物业管理的典范。

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来源：北京日报客户端(kèhùduān)